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河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司成立于2004年，營業(yè)地址：河南省鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路南經(jīng)三路英特大廈12層1202室,，注冊資本為人民幣100萬,，經(jīng)營范圍(主營)：地價(jià)評估咨詢，房地產(chǎn)評估咨詢,，資產(chǎn)評估,，資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù),；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),，房地產(chǎn)居民代理服務(wù)，企業(yè)管理咨詢,；企業(yè)營銷策劃,；代理記賬。是經(jīng)河南省國土資源局,、河南省住建廳,、河南省財(cái)政廳批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)從事各類土地評估、房地產(chǎn)估價(jià),、資產(chǎn)評估咨詢的有限責(zé)任公司,。
隨著房產(chǎn)評估的需求不斷增加，我們國隆評估也針對與房產(chǎn)評估進(jìn)行不斷的完善和修改,，現(xiàn)在來說我們對現(xiàn)在的房產(chǎn)評估進(jìn)行了一個(gè)簡單的分析,，房產(chǎn)評估的現(xiàn)狀以及所用到的一些方法我們都進(jìn)行了一些匯總，下面為大家簡單的介紹一下,。
目前,，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)運(yùn)行情況已經(jīng)逐漸進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。加入WTO后,，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場的開放,，房地產(chǎn)評估行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻,。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足,，提高管理優(yōu)勢專業(yè)優(yōu)勢，人才優(yōu)勢,，樹立行業(yè)品牌,，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝,。本文對我國房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀及方法的比較進(jìn)行了簡論,。從我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā),，著重論述了房地產(chǎn)評估的常用方法，以及使用房地產(chǎn)評估方法中需要注意的問題,。希望對我國房地產(chǎn)評估有所幫助,。
一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況
中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè),，是房地產(chǎn)的重要組成部分,。中國房地產(chǎn)評估活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長,，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評估思想的萌芽,。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃,、課稅,、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生,。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期,，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣,、租賃等活動(dòng),，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直至1978年以后,，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn),，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開始復(fù)興,。特別是1993年誕生**批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展,，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大,，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善,，估價(jià)理論日趨成熟,，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會影響顯著擴(kuò)大,；基本形成了公平競爭,、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場，逐步建立起了政府監(jiān)管,、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制,；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性,，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用,。
二,、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚,，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善,，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是,，相對于西方發(fā)達(dá)國家,，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素,。
1.管理體系交叉,，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展
從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià),、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià),，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部,，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師,、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng),，制定的管理辦法多從本部門出發(fā),，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰,，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展,。
2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格,。但由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚,、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一,，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重,。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造,。
3.自律不夠
國外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會管理,，一方面在培訓(xùn)、考試,、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程,、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作,，成立了估價(jià)師學(xué)會,，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位,，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會,，多數(shù)還是空白,，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討,，沒有出臺一部有**的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī),，因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮,，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn),。有的評估報(bào)告其評估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值,，有的把地價(jià)漏算或多算,，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評估報(bào)告只有一張紙,，沒有評估程序,，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非,。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德,，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù),，有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評估報(bào)告蓋章收費(fèi)）,，有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平,、公正,、科學(xué)、合法的軌道,。而對于低劣的評估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段,，攪亂了評估市場,，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。
三,、我國房地產(chǎn)評估方法
1.成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊,。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的,，缺少剩余使用年限修正,；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值,，包含建設(shè)期的**利息和開發(fā)利潤,。
所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期**利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期**利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）×成新率,。
2.市場法
比較法是將估價(jià)對象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法,。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn),。
3.收益法
按照我國目前的土地出讓政策,，應(yīng)對土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不的會計(jì)利潤,，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不的,。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期,，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用,，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日,。收益法評估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差,，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整,。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生,，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末,，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的**利息；租金收入發(fā)生在期初,，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生,，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn),。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法,，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起,，顯得不嚴(yán)謹(jǐn),。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入,、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期,，而不必再考慮利息費(fèi)用。