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河南國(guó)隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司成立于2004年,，營(yíng)業(yè)地址：河南省鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路南經(jīng)三路英特大廈12層1202室,，注冊(cè)資本為人民幣100萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)范圍(主營(yíng))：地價(jià)評(píng)估咨詢(xún),，房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún),，資產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)服務(wù),，房地產(chǎn)中介服務(wù),；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，房地產(chǎn)居民代理服務(wù),，企業(yè)管理咨詢(xún),；企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃；代理記賬,。是經(jīng)河南省國(guó)土資源局,、河南省住建廳、河南省財(cái)政廳批準(zhǔn)設(shè)立的專(zhuān)業(yè)從事各類(lèi)土地評(píng)估,、房地產(chǎn)估價(jià),、資產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)的有限責(zé)任公司。
由于現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同,，各樣的行業(yè)也是層出不窮,，所以對(duì)于我們?cè)u(píng)估行業(yè)來(lái)說(shuō)需要評(píng)估的業(yè)務(wù)也是有了很多的不同，今天我們河南國(guó)隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司就對(duì)我們公司的業(yè)務(wù)之一,，房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估方法,，進(jìn)行一個(gè)總結(jié),，下面就由國(guó)隆評(píng)估為你詳細(xì)介紹一下
一、房地產(chǎn)評(píng)估的方法
（一）市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法也叫市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法,。或市場(chǎng)資料比較法,。房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)比較法，就是以市場(chǎng)已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價(jià)格為依據(jù)，然后比照待確定評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法,。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估的一種基本方法，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家,，運(yùn)用的非常普遍,。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須具備以下一些條件：
1,、在選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法實(shí)例時(shí),，一定要使比較的對(duì)象具有較大相似性和代替性，特別是在房地產(chǎn)所處的地段等級(jí),、房地產(chǎn)使用的性質(zhì)以及容積率等主要方面相,，和相近似，也就是必須具有可比性,。
2,、房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，擁有豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料,，一般來(lái)說(shuō)所掌握的實(shí)例應(yīng)當(dāng)比較充分,，其中必須有幾個(gè)**基本的比較實(shí)例。
3,、在分析比較的基礎(chǔ)上要分析和確定比較實(shí)例資料的可靠性和合理性,，然后運(yùn)用科學(xué)的方法和評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)加以修正。
依據(jù)市場(chǎng)比較法評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格,，一般來(lái)說(shuō)是比較可靠的和準(zhǔn)確的,。因此具有較大的現(xiàn)實(shí)性和說(shuō)服力。
（二）成本評(píng)估法
成本評(píng)估法是以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ),，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法,。采用成本評(píng)估法評(píng)估求得的價(jià)格，通常稱(chēng)為積算價(jià)格,。
成本評(píng)估法在各種評(píng)估方法中有其特殊的用途,，特別適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)。另外,，對(duì)于既無(wú)收益又很少出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)情況的學(xué)校,、圖書(shū)館、**,、**辦公樓,、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公共建筑,、公益設(shè)施的評(píng)估也很適用,。不過(guò),，運(yùn)用成本評(píng)估法評(píng)估時(shí)值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格多取決于其效用,，而非花費(fèi)的成本,，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度看,，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高,。
（三）收益還原法
亦稱(chēng)投資法,，這種方法的基本原理就是，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用一個(gè)適當(dāng)?shù)拇阍?，將未?lái)的凈收益資本化,，計(jì)算出收益現(xiàn)值。這種方法在房產(chǎn)投資決策中常用,，其關(guān)鍵是正確估算凈收益和選擇一個(gè)合適的還原利率,。
二、還原利率的選擇與構(gòu)成要素
還原利率的選擇要考慮到預(yù)**膨脹率,，房產(chǎn)類(lèi)別,、地段、建筑年代,、收益可能性等多種因素的影響,。一般地，在預(yù)**膨脹較高或凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí),，可選擇較高的還原利率,；反之，選擇較低的還原利率,。
還原利率的構(gòu)成要素主要有：
（一）真實(shí)報(bào)酬率,，即投資者追求的**收益率；
（二）通貨膨脹的補(bǔ)償,，指房產(chǎn)投資者在通貨膨脹期間除得到真實(shí)報(bào)酬之外,，還要收回具有與投資相同購(gòu)買(mǎi)力的資金，以抵補(bǔ)通貨膨脹的損失：
（三）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,，投資者愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)投資于房產(chǎn),，是為了獲得高收益，所以投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大,，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償也應(yīng)越高,，還原利率也就越大。投資回收補(bǔ)償,，是指投資資本本身應(yīng)得的報(bào)酬,。
以上便是房地產(chǎn)評(píng)估的方法和還原利率的選擇與構(gòu)成要素的具體內(nèi)容,，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?dāng)然,，在實(shí)踐中,，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的評(píng)估問(wèn)題,，請(qǐng)具體聯(lián)系我們國(guó)隆評(píng)估,，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的評(píng)估分析,。