廣東省荔灣區(qū)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)海域使用權(quán)評(píng)估今日更新

所謂海域使用權(quán),，是指民事主體基于縣級(jí)以上人民**海洋行政主管部門的批準(zhǔn)和頒發(fā)的海域使用權(quán)證書,，依法在一定期限內(nèi)使用一定海域的權(quán)利,。

海域使用權(quán)評(píng)估是一種自然資源使用權(quán),，是從海域所有權(quán)上派生出來的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使用權(quán)人可以運(yùn)用這種權(quán)利對(duì)特定海域的使用價(jià)值進(jìn)行開發(fā)利用和收益,，謀取一定的利益,，實(shí)現(xiàn)一定的目的,。海域使用權(quán)是所有權(quán)與使用權(quán)分離的一種表現(xiàn)形式,，從性質(zhì)上講是他物權(quán)，是一種以海域的使用價(jià)值為其內(nèi)容的用益物權(quán),。

海域使用權(quán)評(píng)估方法：

1.收益法

對(duì)于能夠計(jì)算現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的海域,，可采用收益法評(píng)估海域價(jià)格，即按一定的還原利率,，將海域未來每年預(yù)期收益折算至評(píng)估基準(zhǔn)日,，以折算后的純收益總和作為海域價(jià)格。

采用收益法時(shí),，應(yīng)以客觀,、持續(xù)、穩(wěn)定的收益為基礎(chǔ)計(jì)算海域的年總收入,，按不重不漏原則計(jì)算年總費(fèi)用,，合理測(cè)算海域純收益。

2.成本法

對(duì)于新開發(fā)的海域,，或在海域市場(chǎng)欠發(fā)達(dá),、海域交易實(shí)例少的地區(qū),，可采用成本法評(píng)估海域價(jià)格，即以開發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ),，加上正常的利潤,、利息和稅費(fèi)等來確定海域價(jià)格。

采用成本法時(shí),，海域取得費(fèi)和海域開發(fā)費(fèi)應(yīng)是評(píng)估基準(zhǔn)日的重置費(fèi)用,，各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明確、充分的依據(jù),。

3.假設(shè)開發(fā)法

對(duì)于待開發(fā)和再開發(fā)的海域,，可采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估海域價(jià)格，即在測(cè)算出海域開發(fā)完成后的總價(jià)值基礎(chǔ)上,，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本和利潤來確定海域價(jià)格,。

采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)根據(jù)**有效利用原則確定海域用途,，再結(jié)合海域的規(guī)模,、開發(fā)難易程度等情況合理估算開發(fā)建設(shè)周期，并假設(shè)在開發(fā)周期內(nèi)各項(xiàng)成本均勻投入或分階段均勻投入,。

4.市場(chǎng)比較法

在海域市場(chǎng)較發(fā)達(dá),、海域交易實(shí)例充足的地區(qū)，可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估海域價(jià)格,，即根據(jù)市場(chǎng)替代原理,，將評(píng)估對(duì)象與具有替代性且在近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的實(shí)例做比較，根據(jù)兩者之間的價(jià)格影響因素差異,，在交易實(shí)例成交價(jià)格的基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正,，以此來確定海域價(jià)格。

采用市場(chǎng)比較法時(shí),，比較實(shí)例應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的用海類型相同,，且位于相鄰區(qū)域或類似區(qū)域，交易時(shí)間應(yīng)相近,，數(shù)量不少于3個(gè);應(yīng)選擇差異顯著的比較因素進(jìn)行價(jià)格修正,，因素條件應(yīng)盡量量化，無法量化時(shí)應(yīng)定性描述指標(biāo)的大小,。

5.基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法

在已有海域基準(zhǔn)價(jià)格的地區(qū),，可用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法評(píng)估海域價(jià)格，即針對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格影響因素的特殊性,，利用海域價(jià)格修正系數(shù),，在同一地區(qū)同類用海的海域基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此確定海域價(jià)格。

采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法時(shí),，應(yīng)準(zhǔn)確把握本區(qū)域海域基準(zhǔn)價(jià)格的內(nèi)涵及其修正體系的構(gòu)成,，根據(jù)海域價(jià)格影響因素實(shí)際情況確定修正系數(shù)。

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